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理论研究
登记中的房地数据清理整合
2016-12-22 信息来源: 《中国不动产》2016年第11期

? ?维护各类不动产登记数据的完整性和正确性,并确保各类数据之间关联正确

2016年7月18日,重庆市所有区县城镇土地房屋实现不动产登记系统上线运行。目前,全市不动产系统运行平稳,这与前期土地房屋数据清理质量有直接关系。笔者结合相关工作实践,谈谈不动产登记中的土地房屋数据清理整合工作思路和技术路线,并就相关问题提出解决办法。

清理整合的目标

? ?不动产登记中的土地房屋数据清理整合,旨在维护土地房屋各类数据的完整性和正确性,并确保各类数据之间关联挂接正确。简单来说,就是要实现“五种数据”的“四个挂接”。?

所谓“五种数据”,指的是土地登记信息、宗地图形、房屋图形、楼盘表、房屋登记信息。这五种数据之间,需要实现“四个挂接”。

一是土地登记信息与宗地图形挂接。即通过关键字段(如宗地代码、权利人、坐落等),实现土地登记信息和宗地图形的正确对应。对有宗地图形而缺失土地登记信息的,要查询原土地登记档案,并在不动产登记系统中进行土地登记信息的补录,对有土地登记信息而缺失宗地图形的要通过调阅相关资料(如地籍图、地形图、宗地附图等)或外业调查测绘进行宗地图形的补充入库。

二是宗地图形与房屋图形挂接。指通过宗地代码和房屋自然幢号的对应,来实现宗地图形和房屋图形的挂接(即房屋落地)。宗地内缺失房屋图形的,要通过调阅相关资料(如地籍图、地形图、房屋附图等)或外业调查测绘进行房屋图形的补充入库。

三是房屋图形与楼盘表挂接。指通过房屋自然幢号的对应,来实现房屋图形和楼盘表的正确挂接(即楼盘落地)。

四是楼盘表与房屋登记信息挂接。指通过对登记信息的清理,将每幢房屋的各户登记信息正确装入楼盘表(即组幢)。对组幢漏缺、错乱的,要通过查询登记档案信息重新组幢。

可以说,以上四个“挂接”是实现房地数据合一的必要条件,其中任何一个挂接缺失或错误,都会使房屋成为“空中楼阁”,导致不动产登记业务无法办理。因此,做好四个“挂接”是土地房屋数据清理整合的关键所在。

工作思路与技术路线

不动产登记中土地房屋数据清理整合的工作思路是,充分利用现有地籍、房籍数据,通过对土地房屋信息清理,完善土地房屋空间图形,建立宗地、房屋、楼盘之间的关联,编制不动产单元号,最后整合为地房籍数据。

技术路线方面,以导出房籍数据库中楼盘表为基础,按“宗地-房屋-楼盘表”的层次排序,逐幢(楼盘)核实对应正确宗地代码和房屋自然幢号。采用内业分析为主的方式,进行土地房屋数据清理,即根据楼盘表对应房屋图形的空间位置,建立宗地代码和自然幢号对应关系,批量提取一个宗地里只有唯一一幢房屋的,自然幢和房屋图形直接对应(自然幢号为宗地代码后直接加F0001);其余部分通过对照房籍数据库中对应宗地属性信息、扫描图件和宗地矢量数据中宗地图形、属性信息,结合现势性遥感影像对应自然幢和宗地,然后依据宗地与房屋图形的空间几何关系,核对房籍数据库中房屋属性信息、扫描宗地房产图件、房屋矢量数据房屋图形、现势性遥感影像等,建立自然幢和房屋图形的对应关系。对内业土地房屋数据清理发现的无宗地图形、对应宗地内无房屋图形、宗地或房屋图形与实际不符、房屋过多无法一一对应等情况,开展外业调查完善土地房屋空间信息。自然幢与宗地、房屋图形对应关系建立完善后,检核数据完整性与正确性,并对宗地、房屋和户室进行编码。

难点及解决办法

在土地房屋数据清理中,主要面临四大难点问题。

一是楼盘组幢错漏。因老旧房屋登记档案信息不全、地址模糊、缺失图形等,清理时人工无法判断户室所在的正确位置,造成楼盘组幢错漏,为登记留下了隐患。出现这种情况,建议进行外业调查,实地落实房屋层数、户数,然后根据实地调查结果建立一个正确的空白楼盘表,将已经落实正确的户室装入楼盘表,而不能确定或怀疑有误的户室暂时不装入楼盘表,待进行交易登记时,通过征询产权人确认后,再将户室信息装入正确位置。

二是楼盘无法对应落地。将楼盘表与正确的房屋图形关联(楼盘落地),是实现房地关联的重要纽带,因全国大部分地区为国土房管分设,国土房管数据各自管理,会出现楼盘表与房屋图形出现多对一或一对多的情况,无法一一对应关联。可以对比房籍数据与房屋图形、面积、位置关系等信息,结合判读遥感影像,或通过开展外业调查,对楼盘表或房屋图形进行合并或分割,建立楼盘表与房屋图形的对应关系。

三是宗地房屋图形缺失。老旧城区或偏远乡镇等未进行过初始地籍测绘的区域,宗地和房屋图形不完善。部分偏远地区没建立地、房籍数据管理系统,采用手工发证,宗地房屋只有图形、边长、面积等信息,缺乏坐标信息。?

在能够落实实地位置但缺乏土地房屋坐标的区域,可以通过国土、房管部门的配合,依据土地房屋登记档案,利用地籍图和影像图,开展外业调查,同时对外业核查的房屋坐落和房屋主体名称予以现场测绘上图,完成土地房屋空间数据采集和相关属性录入,对新采集的数据采取打包更新方式进入集中管理的房地籍数据库,楼盘数据按照统一编码规则进行挂接。对现场调查中难于落实位置的房屋,由基层国土房管部门协助查找。对于已拆迁或处于拆迁中的房屋以实地调查作为确认依据,现场调查时做好影像记录,将拆迁区域排除出清理范围。

四是房屋图形跨多宗地。一幢房屋原则上对应一个宗地,但历史原因造成了跨宗地情况。这种情况下,对有条件进行宗地合并的,通过国土、房管部门配合进行宗地合并;对于无法进行宗地合并的,可作为历史遗留问题处理,将房屋归属到几何中心所在宗地,并在房屋和楼盘表属性中备注说明该房屋跨宗地,待今后日常变更再处理。??

(作者单位:重庆市国土资源和房屋勘测规划院)