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理论研究
不动产登记中协助执行转移登记与查封的冲突
2016-12-22 信息来源: 崔文强 《中国房地产》2016年第12期

? ? 马某基于生效法律文书获得本属于王某名下的一处房屋,在法院向该房屋所在地的不动产登记机构送达协助执行材料之后,马某表示暂时不想办理权属转移登记。而此后,另一法院又送达了要求登记机构协助查封该房屋的法律文书材料。那么面对当事人已进入协助执行阶段的标的不动产,登记机构针对其他法院的查封,是否应予以配合而办理查封登记呢?

? ? 笔者以为,要理清此问题不妨首先从有关查封及协助执行的相关司法解释中查找答案。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(下文简称《查封、扣押、冻结规定》)第二十五条规定:“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时,登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请,尚未核准登记的,应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时,其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的,应当优先办理过户登记。”此规定第一款针对登记机构在登记受理过程中遇到法院查封问题进行了规定,然而其规定的仅为被执行人自主申请转移登记之情形,若此情形下登记机构未核准的,即未予至登簿环节的,登记机构仍应协助执行法院查封。而此条第二款规定了协助执行转移登记与查封冲突之情形,与文首案例情形类似,其规定应优先办理过户登记。然而对于是否还应协助法院执行查封?本条未予以明确,其优先办理过户登记之规定,办理至何种程度亦不明确,倘若直接办理至登簿,那么后查封已无实际执行可能。而倘若仅仅为受理,可否再行查封之法院嘱托,自文义中亦无从得到答案。

? ?那么是否应配合法院协助执行而对标的不动产进行查封呢?以笔者之见,可以协助执行查封的文书送达时点为依托,区分三种情形,区别对待。

情形一,查封文书送达在先,协助执行转移登记在后。此情形与文中案例不同,因查封在先,登记机构依据协助执行文书办理查封登记自无异议。而针对其后送达的转移登记协助执行文书,转移查封的房屋为《城市房地产管理法》及《民事诉讼法》及《刑法》明令禁止的行为,故而转移登记因查封而无法办理。此时登记机构应将所涉标的房屋查封情形函告送达协助执行转移登记的法院。然而实践中一些法院往往并不先行送达而由申请执行人在向登记机构申请登记时代为送达,此情形下虽然生效的法律文书早于查封文书生效,然而因登记机构无从知悉,其只能以收到协助执行转移登记的文书时方能予以配合协助执行,然而此时却因查封的在先送达而导致了案涉房屋被查封,以致于协助执行转移登记落空,此情形与查封在先,转移在后无异,其未及时送达的风险应由申请执行人自行承担。

情形二,查封文书送达在后,且申请执行人及时配合申请转移登记的。依据《查封、扣押、冻结规定》,应优先办理过户,自该规定文义无法判断优先办理的程度,以笔者之见此规定之初衷应为保护率先进入执行程序之申请执行人,且原则上亦应由先查封法院进行处分,故而此处应理解为协助执行转移登记先行办理,且直至转移登记至申请执行人名下,如此便实际上阻却了后查封的可能,此时登记机构亦应将协助执行情况函告查封法院。

情形三,查封文书送达在后,但申请执行人不予配合或不申请转移登记的。此情形恰如文首案例中所列情形。实践中亦有申请执行人在法院向登记机构送达协助执行文书后怠于申请登记,倘若此时案涉房屋被查封,登记机构应否予以配合呢?有观点以《物权法》二十八规定为依据:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”认为申请执行人已因生效法律文书取得物权,故而法院查封标的已非被执行人财产,故而不能予以配合。笔者以为,此观点起码存在两处疑点,其一,针对生效法律文书是否产生物权变动的效力,不可一概而论,对此《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第七条明确规定:“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”故而有些生效法律文书是并不产生物权变动之效力的。其二,依据非法律行为所致的物权变动因未申请转移登记,所涉不动产在登记簿记载的权利人中尚为原权利人,其登记公信力有限,而查封法院因债务纠纷决定查封案涉房屋其便是基于对登记簿的公信力,推定登记簿记载权利人为真实权利人,即协助执行转移登记之被执行人。且法院对被执行人是否涉及其他诉讼,其名下房屋被执行情形并不知悉,故而不能简单以物权变动阻却查封的可能。其三,针对法院查封标的存有异议,其并非应由登记机构提出,转移登记之协助执行申请人完全可以依据《民事诉讼法》以针对执行标的提请执行异议的方式进行权利救济。且《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第三条第二款规定:“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的,可以向人民法院提出审查建议,但不应当停止办理协助执行事项。”依此可见,登记机构对于生效法律文书及法院的协助执行材料是无权进行实体审查的,换言之,即只有配合,无条件办理。

? ? 此情形中应考虑申请执行人怠于申请或不予配合的情形,其依据《查封、扣押、冻结规定》第二十五条优先办理的条件已经无法成就,若一味不予配合查封,申请人更易怠于申请登记,不动产登记依据依申请原则,当事人怠于申请登记,则登记簿权属状态便始终处于原权利人名下,此时其他法院经基于对登记簿之公信力另案查封标的不动产,实则对申请人更为不利。故而在优先办理条件不具备时不能肆意扩大申请人权利,对条款予以滥用,阻却后法院查封。且后查封基于保护平等债权之理念,亦应予以配合。同时申请执行人因怠于行使申请,其被查封风险理应由其自己承担,由此所造成的诉讼及时间等成本的增加亦应由其自己负责。故而笔者的观点是存在当事人怠于申请导致优先办理条件不具备时,登记机构对于后查封法院之嘱托理应予以配合。

? ??针对此种协助执行转移登记与查封的冲突,笔者认为,有必要进一步明晰法院协助送达的时间,应尽量于协助执行文书作出当日及送达至登记机构,并敦促申请执行人及时申请,以维护登记簿权属状态与实际相统一。针对《查封、扣押、冻结规定》第二十五条之规定,建议细化协助执行转移登记与查封的处理,明确在两种协助执行文书送达前后情形下转移登记与查封登记的办理情形,以期于实务更具指导意义。(作者单位:淄博市不动产登记中心)