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经验交流
谁能查询登记簿
2016-12-21 信息来源: 《中国不动产》2016年第12期

如何理解权利人和利害关系人的范围,是解决谁能查询登记簿这一问题的关键

随着各地纷纷颁发不动产权证书,不动产统一登记渐次落地。对于从事实务工作的律师来讲,遇到比较多的还是查询登记簿。有律师近来反映,查询业务管得严了,以前带着身份证直接可以去查,现在办不了了。还有些律师反映,不同地区的不动产登记机构对于查询主体的理解各不相同。有的认为只能由房东本人申请查阅,有的则认为可以由买家凭买卖合同进行查阅。那么到底谁有权利查询不动产登记簿?既然实行不动产统一登记了,为什么各个登记机构还会存在不同做法呢?其实,这首先涉及对《物权法》第18条的理解。

《物权法》第18条规定,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。这条规定清晰地表示,有两类民事主体可以查询包括登记簿在内的登记资料,即权利人和利害关系人。如何理解权利人和利害关系人的范围,则是解决谁能查询登记簿这一问题的关键。

权利人

《物权法》第18条未对权利人的范围进行明确,那如何理解该权利人的概念,学界主要有三种不同观点。第一种观点认为,此处的权利人是指与登记的财产有关的权利人。第二种观点认为,权利人专指物权人,包括不动产的所有权人、用益物权人和担保物权人。第三种观点认为,权利人是指不动产登记簿上登记的不动产物权人。笔者赞同第三种观点。

首先,笔者认为,从体系上考虑,权利人与利害关系人应当进行区分,如果认为权利人就是“与登记的财产有关的权利人”,那么就会将可能属于利害关系人的债权人,如房屋买卖合同的买受人摄入权利人范围,造成概念上的混乱。

其次,不动产登记簿具有权利的正确性推定效力,亦即推定登记簿上记载的物权归属、内容与真实的物权归属、内容是一致的。例如,在登记簿上为某人登记了某项物权,就推定此人享有该项物权。不仅登记权利人,而且第三人甚至是登记机构也可以援引这种推定力。如果认为权利人“包括不动产的所有权人、用益物权人和担保物权人”,那么如何从实体上判别谁是真正的物权人,登记机构恐怕无能为力。借助登记簿推定力,登记机构才可以依据登记簿的记载来判断哪些属于权利人。因此,《物权法》第18条规定中的权利人应当是指登记权利人。第三种观点正是看到了《物权法》第18条规定的本意,并结合登记簿的推定力,认定了权利人的范围。

实务中,不仅仅房屋所有权人可以查阅登记簿,其他记载于登记簿的物权人,如抵押权人同样有权查阅登记簿。同时,《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第98条第2款规定,权利人有权委托他人代为查询。

利害关系人

对利害关系人概念的把握,并不容易。在《细则》出台前,对于利害关系人的范围,也有几种不同的观点。有的认为利害关系人原则上是指交易的当事人或潜在的交易当事人。有的认为利害关系人主要包括债权人、用益物权人、担保物权人以及不动产物权人陷入破产后的所有债权人。

《细则》第97条第4款规定,因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。因此,利害关系人主要应包括交易关系中的当事人、不动产物权的继承人、正与不动产物权人进行诉讼或仲裁的当事人。

对于自信为真实物权人的当事人,若其未被记载于不动产登记簿上,登记机构无法援引登记簿的推定力确定他为真实物权人。因此这类主体无法作为权利人申请查询,只能作为利害关系人要求查阅,而且必须提交法院或仲裁机构的立案或受理通知书,除非已经经过更正登记恢复其登记权利人地位。而已经记载于登记簿的物权人,则应以权利人身份进行查阅。至于潜在的交易当事人是否属于利害关系人,笔者认为,我国不动产登记簿目前采取的是有限公开的原则,并非无限制地向任何人放开。若任何人均可以查询、复制登记簿,不仅会增加登记机构的负担,而且将会导致他人隐私以及商业秘密泄露。允许那些仅凭口头称将要和登记物权人交易,而实际上却是意图损害权利人利益的“潜在交易当事人”随意查阅,有违我国登记簿有限公开原则的精神,实不可取。此外,国土资源部不动产登记中心编写的《细则》释义一书中亦指出,不动产交易涉及的利害关系人申请查询,应提交证明利害关系的材料中包括不动产交易合同。如果需要提供交易合同作为证明材料,那这类利害关系人则不应包括潜在的交易当事人。对于潜在的交易当事人,应当按照《细则》第98条第2款的规定,由权利人出具授权书后,登记机构方能允许查询。

因此,与房屋所有权人签订房屋买卖合同的买受人可以利害关系人的身份要求查阅,也可以根据《细则》第98条第2款的规定委托他人,例如委托房产中介代为查询。而尚未与房屋所有权人签订购房合同的潜在买受人,不属于可以查阅登记簿的利害关系人,应要求房屋所有权人出具授权书后至登记机构查询登记簿。